Переїзд у першу орендовану квартиру, безсумнівно, є початком нового етапу у вашому житті. Ти вперше станеш господарем у домі, але в той же час матимеш багато нових обов’язків.
Як знайти відповідну квартиру?
Під час пошуків квартири ти можеш значно заощадити, орендуючи її безпосередньо у власника, оскільки у цьому випадку не доведеться платити маклеру та сплачувати комісійну винагороду за підписання договору оренди. Окрім відомих порталів нерухомості (City24, kv, kinnisvara24.delfi.ee), варто також перевірити Facebook, де є спільноти ринку оренди для кожного міста.
Однак, якщо ти вирішив/ла орендувати квартиру через маклера, перевір інформацію про нього, оскільки на ринку також діють маклери-шахраї. Інформацію про маклерів можна перевірити на сайті маклерської контори.
Чи підходить мені це житло?
Обов’язково відвідай квартиру особисто перед тим, як винаймати її, оскільки на ринку оренди є фальшиві квартири, якими користуються нечисті на руку маклери, що намагаються заробити.
Після того, як ти критично оцінив/ла стан меблів і квартири в цілому, обов’язково запитай її власника про наступне:
- Які тут сусіди? (Шумні чи тихі?)
- Наскільки великими є рахунки за комунальні послуги у найхолодніший та найтепліший місяць року?
- Хто і як обслуговує підʼїзд?
- Як розраховується щомісячний рахунок за опалення: за квадратні метри житла чи за споживання?
- Наскільки великим є депозит?
Варто звернути особливу увагу на те, якими будуть комунальні витрати. До щомісячних комунальних послуги відносяться вода, електроенергія, опалення, телебачення, інтернет, телефон і страхування. У дуже загальних рисах можна сказати, що витрати на комунальні послуги для двокімнатної квартири можуть становити 30–90€ влітку і 70–150€ взимку. Ці суми дуже сильно залежать від стану будинку, споживання води та електроенергії.
Перед орендою ти можеш попросити орендодавця надати тобі попередні рахунки за комунальні послуги з розбивкою по роках. Склади усі витрати і розділи їх на 12. Так ти отримаєш середньомісячну вартість, яку ти повинен враховувати у будь-якому випадку. Наприклад, варто відкладати гроші протягом літніх місяців для того, щоб легше пережити зиму.
Що має містити договір оренди?
Комплексний договір оренди — це найкращий спосіб захистити орендаря. Важливо, щоб у договорі оренди було вказано, яке саме житло здається в оренду: для будинків і квартир — конкретна адреса; для квартир і кімнат — також план, на якому чітко видно, яка частина будинку або кімната передається орендарю.
Дуже важливо, щоб у договорі було вказано, в якому стані знаходиться житло і які меблі та обладнання залишаються в розпорядженні орендаря. Після закінчення терміну дії договору орендар повинен повернути житло у такому ж стані, в якому він його отримав, з урахуванням природного зносу. Тому важливо, щоб у договорі було чітко прописано те, з яким саме станом зносу, меблями та технічним обладнанням квартира передається у користування орендарю. Для цього завжди можна попросити власника додати у договір фотографії меблів і технічного обладнання для уникнення суперечок у майбутньому.
Врешті-решт, важливо врегулювати у договорі оренди те, на який термін він укладається і за яких умов кожна зі сторін може його розірвати. Договір може бути укладений на певний строк або на невизначений строк. Строковий договір, як правило, є безпечнішим з юридичної точки зору, оскільки обидві сторони точно знають, коли закінчується термін його дії.
Якщо договір оренди укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може розірвати його, попередивши про це іншу сторону за три місяці.
Кілька спостережень, на які варто звернути увагу з урахуванням чинного законодавства:
- Якщо досі закон не дозволяв орендарю сплачувати внески у ремонтний фонд, то з 2021 року це буде дозволено за домовленістю. Крім того, за договором орендар може бути зобов’язаний нести інші витрати, пов’язані з утриманням і ремонтом житла.
- Також, у разі укладення договору оренди на невизначений термін, орендодавець може в односторонньому порядку підвищити орендну плату, але не частіше одного разу на рік (один раз на місяць для мебльованих приміщень), попередивши про це орендаря не пізніше, ніж за 30 днів до такого підвищення. До того ж, підвищення орендної плати має бути економічно обґрунтованим, наприклад, якщо ціна на рівноцінне житло зростає в цілому або збільшуються витрати орендодавця.
- Договір оренди також може включати домовленості про неустойки. Проте орендар не може бути зобовʼязаний платити неустойку, якщо він порушує зобовʼязання про сплату оренди. Однак у договорі можна передбачити неустойки за порушення негрошових зобовʼязань — наприклад, якщо орендар пошкодив орендоване майно або не звільнив його вчасно. Зверни увагу, що виплату неустойку можна вимагати лише у тому випадку, якщо вона передбачена договором.
- Окрім звичайного розірвання договору оренди, його також можна розірвати у порядку дострокового розірвання, тобто шляхом повідомлення про розірвання, якщо одна зі сторін серйозно порушує умови договору. Важливо, що не кожне порушення є достатнім для розірвання договору оренди — для цього воно має бути обґрунтованим. Зокрема це може бути затримка (максимум на два місяці) у сплаті орендної плати.
- Зазвичай маклерську винагороду сплачує той, хто скористався послугами маклера. Втім, на практиці маклерські збори часто покладаються на орендаря. Це не заборонено, але має обговорюватись.
Автор статті: Алісе Локк, редактор: Марілійс Лулла, члени команди зі створення контенту та співпраці Teeviit
