Переезд в первую съёмную квартиру – это, несомненно, начало нового жизненного этапа. Ты впервые становишься настоящим хозяином своей жизни, но при этом на тебя наваливается и гора ответственности. Как стать успешным квартиросъёмщиком и вернуть её собственнику в целости и сохранности, обучает цифровой учебник „Eluks valmis!“ (“К жизни готов!”), который поможет заключить корректный и детальный договор аренды и даёт множество полезных советов.
Как найти подходящую квартиру?
Грамотный поиск квартиры поможет сэкономить достаточно большую сумму денег – если снимать квартиру напрямую у собственника, не нужно платить маклеру и плату за заключение договора. Кроме известных порталов недвижимости (City24, kv.ee, kinnisvara24.delfi.ee), стоит также изучить информацию в Facebook, где для рынка аренды жилья в каждом городе создана своя группа.
Если ты всё же решишь обратиться к маклеру для аренды квартиры, изучи информацию по выбранному маклеру, ведь на рынке недвижимости действуют также и маклеры-мошенники. Фоновую информацию о маклерах можно изучить на сайте маклеров.
Подходит ли мне это жильё?
Перед заключением договора аренды нужно обязательно осмотреть квартиру, поскольку на рынке недвижимости попадаются и фиктивные квартиры, с аренды которых маклеры-мошенники пытаются зарабатывать деньги.
После того как ты критическим взглядом осмотрел общее состояние квартиры и мебели, обязательно узнай у собственника следующее:
* Какие здесь соседи? (Шумные или спокойные?)
* Каковы расходы на коммунальные услуги в самый холодный и самый тёплый месяцы года?
* Кто и каким образом обслуживает подъезд?
* Ежемесячный счёт за отопление рассчитывается на основании площади жилья или согласно потреблению?
* Какова величина залога?
Особое внимание следует обратить на расходы на коммунальные услуги. Ежемесячные расходы на коммунальные услуги связаны с водой, электричеством, отоплением, ТВ, Интернетом, телефоном и страхованием. Обобщённо можно сказать, что расходы на коммунальные услуги в двухкомнатной квартире в летние месяцы могут быть в пределах 30–90 € и в зимний период 70–150 €. Эти суммы зависят от состояния дома, от потребления воды и электричества.
Перед арендой квартиры можно попросить у собственника ознакомиться со счетами за коммунальные услуги за год. Сложи все расходы и подели на 12 – так ты получишь средний расход, который нужно будет учитывать в любом случае. В летние месяцы стоит откладывать деньги, чтобы можно было спокойнее пережить зиму.
Что должен содержать договор аренды?
Арендатора лучше всего защищает корректный и детальный договор аренды. В договоре аренды обязательно должно быть зафиксировано, какое жилое помещение сдаётся в аренду: в отношении домов и квартир – конкретный адрес, в отношении частей дома и комнат к договору аренды должен быть приложен план, в котором должно быть точно обозначено, какая часть дома или комната передаётся в пользование нанимателю.
Очень важно, чтобы в договоре аренды было зафиксировано состояние жилого помещения, а также мебель и техника, которые передаются в пользование нанимателю. После прекращения договора арендатор должен передать жилое помещение в том же состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа. Поэтому важно, чтобы в договоре было ясно указано, в каком состоянии передаётся арендатору квартира, мебель и техника. Для этого можно попросить собственника приложить к договору фотографии мебели и техники, чтобы впоследствии не возникало споров.
Наконец, в договоре аренды важно урегулировать срок заключения договора и условия, на которых каждая из сторон может расторгнуть договор. Договор можно заключить как на определённый, так и на неопределённый срок. Заключённый на определённый срок договор в правовом аспекте более надёжен, поскольку обе стороны точно знают, когда договор прекратится.
Если договор аренды жилого помещения заключён на неопределённый срок, каждая из сторон может от него отказаться, предупредив об этом за три месяца.
Приведём некоторые важные моменты, на которые следует обратить внимание с учётом действующего законодательства:
- Если раньше закон не позволял возлагать на арендатора обязательство по уплате платежей в ремонтный фонд, то с 2021 года это допускается по соглашению сторон. Кроме того, по договору на арендатора можно возложить обязательство также и по оплате других расходов, связанных с содержанием в порядке и улучшением жилого помещения.
- Также в случае бессрочного договора найма арендодатель может в одностороннем порядке поднимать арендную плату, но не чаще одного раза в год (в случае меблированных комнат – один раз в месяц), предупредив об этом арендатора, по меньшей мере, за 30 дней. Кроме того, повышение арендной платы должно быть экономически обосновано – например, общим повышением цен на равноценные арендные площади или повышением расходов арендодателя.
- Договор аренды может содержать и соглашения о неустойках. Однако на арендатора нельзя возложить обязанность по уплате неустойки за нарушение обязательства уплаты арендной платы, но в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение нефинансовых обязательств (например, если арендатор повреждает арендную площадь или своевременно её не освобождает). Следует обратить внимание на то, что неустойку можно требовать только в том случае, если она предусмотрена в договоре.
- Кроме прекращения договора аренды в обычном порядке, договор может быть прекращён также в чрезвычайном порядке, т.е. отказом от договора, в том случае, если одна из сторон существенно нарушила договор. При этом важно, что не каждое нарушение является достаточным для отказа от договора аренды – отказ должен быть обоснован. В частности, достаточное нарушение может состоять в просрочке с уплатой арендной платы (максимально два месяца).
- Как правило, услуги маклера оплачивает тот, кто ими пользовался. Однако на практике оплата услуг маклера часто возлагается на арендатора. Это не запрещено, но является вопросом переговоров.
При аренде квартиры нужно учитывать ещё множество нюансов. В цифровом учебнике „Eluks valmis!“ (“К жизни готов!”) можно почитать о том, как корректно заключить договор аренды, как подготовиться к кризисным ситуациям, как обслуживать бытовое отопительное оборудование, как укомплектовать домашнюю аптечку, и множество других полезных советов.
Автор статьи: Алис Локк
Редактор: волонтёр портала Teeviit Марилийз Лулла
